Freiburg: Immobilienmarktbericht 2016

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Bildquelle: © Stadt Freiburg

Der Immobilienmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses

In Freiburg haben im vergangenen Jahr Immobilien im Wert von 1,2 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt. Höchster Umsatz seit Erstellung des Berichts beruht vor allem
auf dem Verkauf von Gewerbeimmobilien und Sonderobjekten. Kaum Zuwachs gab es zu Verzeichnen beim Angebot bei einem weiterhin hohen Preisniveau. Erstmals über 9.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Erstverkauf. Die Situation auf dem örtlichen Wohnungsmarkt bleibt entsprechend angespannt. Zwar wird derzeit in Neubaugebieten wie Gutleutmatten, Güterbahnhof Nord oder Sechzehn Jauchert neuer Wohnraum geschaffen. An eine Entspannung der Lage ist aber (noch) nicht zu denken, die Nachfrage übersteigt auch weiterhin das Angebot.

Im vergangenen Jahr haben sich alle Trends der letzten Jahre auf dem örtlichen Immobilienmarkt bestätigt. Das gaben Erster Bürgermeister Otto Neideck und Christian Vogt, der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses und stellvertretende Leiter
des Vermessungsamts, bekannt, die heute den Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses der Stadt Freiburg vorgestellt haben.

Besonders bei Eigentumswohnungen im Neubau bestätigt sich der Trend. Im Wohnungseigentum im Erstverkauf wurde 2016 erstmals über 9.000 Euro pro qm Wohnfläche gezahlt. Im Erstverkauf wurden 430 Kauffälle registriert, allerdings wurden nur bei 6 Kauffällen Werte über 7.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Mit 2.845 registrierten Verkaufsfällen wurde im Jahr 2016 der höchste Umsatz seit Beginn der Aufzeichnungen 1971 erreicht: Er betrug stolze 1,2 Milliarden Euro. Einen wesentlichen Einfluss auf diesen Umsatz hatten dabei die Verkäufe von Gewerbeimmobilien und Sonderobjekten.

Wie in den Vorjahren wird über einen Mangel an Bauplätzen im Geschosswohnungsbau mit und ohne gewerblichen Anteil wie auch für Ein- und Zwei-Familien-Wohnhäuser geklagt. Während die Fallzahlen für Ein-/Zwei-Familienhausgrundstücke im Vergleich zum
Vorjahr sanken, war beim Geschosswohnungsbau ein Plus zu verzeichnen. Dies liegt insbesondere an Verkäufen im Neubaugebiet Gutleutmatten. Die Preise variieren dort stark, je nach Lage der Grundstücke.

Im Jahr 2016 wurden insgesamt 26 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser gehandelt (davon 2 in Günterstal, 5 in Haslach, 3 in Herdern. 3 in Hochdorf, 7 in Munzingen, 1 in Opfingen, 2 in St. Georgen und 3 in Waltershofen). Der durchschnittliche Preis pro
Bauplatz betrug dabei 350.000 Euro. Der durchschnittliche über das gesamte Stadtgebiet lag bei 519 Euro.

Bei Bauplätzen für eine mehrgeschossige Bauweise mit und ohne gewerblichen Anteil hat der Gutachterausschuss 23 Kauffälle verzeichnet (davon 16 in Haslach). Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 696 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Der
Durchschnittspreis je Baugrundstück lag bei etwa 1,2 Millionen Euro für eine rund 1.600 Quadratmeter große Fläche.

Im Neubau wurden bei Einfamilienhäusern (Reiheneckhäuser, Reihenmittelhäuser, Doppelhaushälften) nur 13 Fälle registriert. Diese Statistik ist nicht aussagekräftig. „Gebrauchte“ Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften (ca. 140 qm Wohnfläche, 360 qm Grundstück) lagen bei rund 460.000 Euro, also 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser haben bei 680 qm Grundstücksgröße und 160 qm Wohnfläche durchschnittlich rund 490.000 Euro gekostet. Das sind knapp 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei Villen lag der Quadratmeterpreis bei rund 5.500 Euro, in diesem Bereich ist ein starker Anstieg der Preise zu verzeichnen. Die „durchschnittliche“ Villa kostete 1,3 Millionen Euro bei 1.100 qm Grundstücksfläche und rund 240 qm Wohnfläche. Insgesamt wurden 2016 knapp 220 Ein- und Zweifamilienwohnhäuser verkauft, also etwa 4 Stück pro Woche.

Den größten Anteil der Kauffälle bildete 2016 der Teilmarkt für Wohnungs- und Teileigentum. Erstmals seit 2012 ist diese Zahl wieder gestiegen. Es wurden 435 Neubauwohnungen veräußert. Darunter waren 158 Studentenwohnungen (Vergleichswert 2015: 99 Wohnungen). Der durchschnittliche Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche lag bei 4.670 Euro, wobei die Durchschnittswerte stark vom Stadtteil abhängen. Bei den Studentenwohnungen lagen die Durchschnittswerte 2016 bei 5.100 Euro pro Quadratmeter
Wohnfläche; im Vorjahr waren es 5.200 Euro. Wer sich vor dem Weiterlesen von diesen Preisen erst mal erhohlen möchte, kann z.B. einfach erst mal eine Runde El Torero spielen 😉

Bei genauerer Betrachtung des Erstverkaufs im Wohnungseigentum ist Folgendes zu erkennen: Während im Jahre 2015 im Erstverkauf noch 1,4 Prozent der Käufe bis zu einem Wert von 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veräußert wurden, gab es im Jahr 2016
keinen einzigen Wohnungsverkauf mehr in diesem Preissegment. Die Mehrzahl der Verkäufe lag 2016 mit 68 Prozent in der Spanne von 3.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Im Wiederverkauf, also bei gebrauchten Wohnungen, wurden durchschnittlich 3.300 Euro (gegenüber 2.884 Euro im Vorjahr) je Quadratmeter Wohnfläche erzielt, auch hier mit sehr großen Unterschieden von Stadtteil zu Stadtteil. 2015 lagen 18,5 Prozent der Verkäufe unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, im Jahre 2016 waren es nur noch 8,7 Prozent der Verkäufe. Nun lagen knapp 2 Prozent der Verkäufe bei einem Quadratmeterpreis von über 5.500 Euro.

Der Immobilienmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses umfasst 98 Seiten mit den aktuellen und interessanten Daten zu allen wesentlichen Teilmärkten. Erstmals wurden Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren für die steuerliche Bewertung vom
Gutachterausschuss beschlossen. Er wird an Interessierte gebunden oder als CD-ROM für 36 Euro zzgl. 2,50 Euro für Versandkosten zugesandt. Der Immobilienmarktbericht ist auch als pdf-Datei für 36 Euro online beziehbar. Bodenrichtwerte sind frei im Internet abrufbar.

Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten  in Freiburg ist im Vermessungsamt (Berliner Allee 1, 79114 Freiburg, vermessungsamt@stadt.freiburg.de) angesiedelt und erteilt Auskünfte (Immobilienmarktberichte, Bodenrichtwerte,
Wertermittlung, Kaufpreissammlung) unter Tel. 0761/201-4234.

(Quelle: Stadt Freiburg)

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